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深圳首批集中供應僅6宗,起始價為北京的1/10

來源:  時代財經       作者:謝斯臨      發布時間:2021-4-14 22:22  |  

深圳首批集中供地土地名單出爐。

4月14日,深圳土地礦業權交易平臺掛出第一批集中出讓的6宗宅地,包括寶安尖崗山1宗、光明鳳凰城1宗、龍華油松1宗、南山西麗1宗、深汕合作區2宗,總建面合計約91.01萬平方米,起始總價約105.76億元,將于5月13日集中拍賣。

在清明節前夕,一線城市之中北京、廣州首輪集中供地計劃就已相繼披露。廣州首批計劃供應48宗住宅用地,總建筑面積933萬平方米,總起始金額為901億元;北京首批計劃掛牌30宗地,共涉及北京12個區,建筑面積超過345萬平方米,起拍價總額超過1035億元。相比之下,深圳缺地困局凸顯。

南山西麗地塊為其中最大的一塊宗地,位于留仙洞大道北側,靠近地鐵五號線留仙洞站。用地面積2.14萬平方米,建筑面積29.18萬平方米,土地用途主要以商業、辦公為主,競價上不封頂。

一名二十強房企深圳區域的投拓負責人向時代財經表示,南山西麗地塊將配建至少960套人才住房,初略測算,大概僅有25%左右的面積用于建設人才房,剩余超20萬平方米建設面積為商業用地。

“考慮到南山西麗地塊的區位較為優異,加上大體量的商辦用地,我們還是有一定興趣的。”

除南山西麗地塊之外,其余五宗宅地均采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。即限地價、限普通商品房銷售均價,競地價、競人才住房面積,并受限于70/90政策。其中,龍華油松地塊為人才房建設用地,最終極有可能仍被深圳人才安居集團拿下;而深汕合作區的2宗地因區位優勢不明顯,受到的市場關注較為有限。

“在深圳這一輪土地集中出讓之中,大部分開發商關注的應該是光明、寶安兩宗商品房用地。”上述投拓負責人表示,這兩塊地的土拍都會參加,希望能拿下其中一宗。

出讓公告顯示,光明鳳凰城A646-0083地塊位于光明光僑路與長鳳路之間,靠近光明城高鐵站、龍大高速,建成后,用地面積1.02萬平方米,建筑面積4.08萬平方米,起拍價7.5億元,最高限價10.88億元。

按起拍價及最高限價估算,在剔除初始人才住房配建面積后,地塊的樓面地價將在2.04萬元/平方米到2.95萬元/平方米之間。項目建成后商品房銷售均價不得高于4.89萬元/平方米(不含裝修)。

寶安尖崗山A122-0372地塊位于寶安尖崗山大道與臥龍四路交會處東北側,用于建設普通商品房,用地面積2.11萬平方米,建筑面積6.74萬平方米,起拍價17.54億元,最高限價25.44億元。

按起拍價及最高限價估算,在剔除初始人才住房配建面積后,地塊的樓面地價將在2.88萬元/平方米到4.18萬元/平方米之間。項目建成后商品房銷售均價不得高于8.33萬元/平方米(不含裝修)。

乍看之下,兩宗地最高限價下的樓面地價距離銷售限價還具備充足的利潤空間。不過,在兵家必爭之地的深圳,競爭往往要比想象的更加激烈。半年前,寶安尖崗山另一宗地塊曾吸引10家開發商參與,包括萬科、中海、華發、招商、越秀、龍光、華潤+金地等,激戰130多輪,被萬科以59.98億元+配建人才房6.6萬平方米獲得,溢價率45.02%,可售樓面價達到6.5萬元/平方米。

在上述投拓負責人看來,由于大量開發商都將緊盯這兩宗土地,這一次的土拍激烈程度極有可能超過去年。

苦于無地開發的深圳,正通過城市更新等方式盤活存量土地資源。從近5年土地供應數據來看,深圳新增和存量居住用地供應量的比例已經達到1:3,土地供應的存量特征非常明顯。

而這一比例,在《深圳經濟特區城市更新條例》(以下簡稱條例)3月1日開始正式實施后,可能會得到進一步提升。條例創設了“釘子戶”解決機制--舊住宅區已簽訂搬遷補償協議專有部分面積和物業權利人人數占比不低于95%,區政府可以對未簽約部分房屋實現個別征收,一定程度上降低了房企介入城市更新項目的難度,將加快舊改項目進程。

(編輯:王星

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